Conheça os 5 maiores FIIs de Logística

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) de logística estão entre os favoritos dos investidores. Existem duas razões principais: devido ao crescimento do e-commerce e à demanda crescente por centros de distribuição, que tiveram origem no auge da pandemia de covid-19.

Esses fundos investem em galpões logísticos estrategicamente localizados, aproveitando o potencial de expansão das cadeias de suprimentos e do comércio eletrônico. Os fundos de logística são uma opção atrativa dentro do universo de investimentos em fundos imobiliários, já que oferecem diversificação para a carteira e podem gerar uma boa renda passiva, principalmente por meio de dividendos mensais.

Ficou interessado em saber mais? Listamos abaixo, os cinco maiores FIIs de logística do mercado atual, além de seus diferenciais, de seus principais riscos e das oportunidades que eles oferecem.

Este conteúdo não é uma recomendação de investimento.

1. VILG11 (Vinci Logística)

O VILG11 é gerido pela Vinci Partners e está entre os fundos logísticos mais conhecidos no mercado. Ele foca ativos de alta qualidade, localizados em regiões estratégicas próximas aos principais centros urbanos. O portfólio do fundo conta com vários galpões, que servem tanto a operações industriais quanto ao comércio eletrônico.

Pontos positivos: O fundo investe em imóveis com contratos de locação de longo prazo, o que traz previsibilidade de receita e estabilidade para os cotistas. Além disso, o VILG11 frequentemente realiza atualizações nos contratos de aluguel para manter a rentabilidade alinhada à inflação.

Riscos: A inadimplência ou a rescisão de contratos pode impactar negativamente os rendimentos do fundo, além de haver a pressão de taxas de juros elevadas sobre o preço das cotas.

2. BTLG11 (BTG Pactual Logística)

Gerido pelo BTG Pactual, o BTLG11 tem um portfólio diversificado e de alta qualidade. Segundo um levantamento da CNN com bancos e corretoras, este foi o FII mais indicado para fevereiro de 2025. Ele foca galpões modernos e bem-localizados, principalmente em estados como São Paulo e Minas Gerais. O fundo também investe em galpões de última milha, que são cruciais para operações logísticas rápidas e eficientes.

Pontos positivos: A diversificação geográfica e a qualidade dos imóveis são seus maiores trunfos, ajudando o fundo a manter alta taxa de ocupação. Além disso, o BTLG11 oferece boas possibilidades de renegociação de contratos com reajustes.

Riscos: Possíveis vacâncias, ou seja, a proporção de imóveis que não estão gerando renda ou que estão desocupados, pode impactar os rendimentos no curto prazo. Quanto maior a taxa de vacância de um fundo, menor a estabilidade e a previsibilidade da geração de receita. Além disso, o aumento da concorrência no setor logístico pode trazer desafios para manter os preços das locações.

3. HGLG11 (CSHG Logística)

O HGLG11, gerido pela Credit Suisse, é um dos fundos de logística mais tradicionais e bem-sucedidos do mercado. Ele foca imóveis de alta qualidade, com contratos bem-estruturados e longa duração. O portfólio do HGLG11 inclui galpões modernos e bem-localizados, com locatários de grande porte e boa reputação.

Pontos positivos: O HGLG11 oferece grande segurança aos cotistas, com contratos de longo prazo e reajustes periódicos. O fundo também possui uma gestão ativa, que inclui uma estratégia de “reciclagem” de ativos, o que contribui para melhorar a qualidade do portfólio e para otimizar os rendimentos.

Riscos: Assim como outros fundos, o HGLG11 pode sofrer com vacância ou com renegociação desfavorável de contratos em períodos de desaceleração econômica.

4. XPLG11 (XP Logística)

O XPLG11 é gerido pela XP Asset Management e se destaca por seu portfólio diversificado em diferentes regiões do Brasil. O fundo investe em imóveis com alta capacidade de armazenagem e com boa acessibilidade logística, favorecendo operações rápidas e eficientes.

Pontos positivos: O fundo busca diversificação tanto de regiões quanto de setores atendidos, o que mitiga riscos de concentração. Além disso, o XPLG11 foca a aquisição de ativos modernos, o que aumenta sua atratividade para locatários.

Riscos: A exposição a diferentes regiões também pode trazer desafios com vacância, especialmente em áreas com menor demanda por galpões logísticos.

5. TRXL11 (TRX Real Estate Logística FII)

O TRXL11 é gerido pela TRX e tem um portfólio focado em galpões bem-localizados e modernos. O fundo prioriza contratos longos com empresas de grande porte, proporcionando estabilidade no pagamento de dividendos aos cotistas.

Pontos positivos: O fundo apresenta contratos atípicos, que geralmente oferecem maior segurança para os investidores. Além disso, sua localização estratégica e os imóveis de alta qualidade são diferenciais importantes.

Riscos: O TRXL11 pode enfrentar desafios em caso de rescisões antecipadas de contratos ou mudanças nas condições econômicas, o que impactaria os rendimentos.

Os FIIs de logística são uma opção interessante para quem busca diversificação e estabilidade nos investimentos em fundos imobiliários. Antes de investir em algum deles, é fundamental avaliar o seu portfólio, a sua gestão e o cenário macroeconômico para tomar decisões mais assertivas.